2017年,如何投资房地产市场,成都适合吗?

(投资有风险,本文为作者个人观点,不作为投资建议)

 
中国房地产市场已经走出黄金十年,进入白银时代。房地产的投资价值已经显著下降,房地产投资的前景也是扑朔迷离。
在中国快速城市化的背景下,相对于投资股票、基金、黄金、P2P等方式,房地产投资具有高杠杆回报、升值与租金双重收益、安全性相对较高的优势。
对于拥有闲置资金的人,投资房地产仍是一种相对稳健的投资渠道,仍是普通家庭投资的重要选择。
在房地产市场分化的现在,中国楼市已经潜藏风险,如何选择相对正确的投资标的,是非常值得花时间思考的。
 
本文仅提供粗略的个人观点,以供参考。本文仅针对普通人士,土豪随意。
 

一、房产投资4大法则:

  1. 选择有前途的城市
  2. 选择主流地段或前景地段
  3. 选择品牌开发商
  4. 优选中小社区,优选中小户型

 

二、如何选择城市?

评价一个城市是否有前景,可用以下标准:

  • 城市人口是否净流入?

在中国生育率下降,人口老龄化的今天,城市人口净流入的城市是关系投资是否保值的关键。

  • 城市是否具有产业支撑?

正面案例:深圳(中国硅谷)

  • 城市是否具纳入国家专项规划?

正面案例:重庆(国家中心城市+一带一路重要城市)
 
当然,评价一个城市是很复杂的,还需要考虑居民收入增长、房价是否透支、房价泡沫水平、限购政策、土地供应量、库存比等。
一线城市的房产价值已经非常高昂,不是普通人士能够投资得起,符合上述条件的二线城市是不错的选择。
 
(据说,投资城市应该选择,“平时挤到爆,春节变鬼城”的城市,一般人我不告诉他)
 


三、如何选择地段?

地段、地段、地段,是房产投资的首要考虑因素。

如何评价一个地段,主要有以下标准:

一、交通通达性

  • 通勤距离:即距离核心区域(市中心、CBD)的距离和时间。
  • 地铁距离:大城市的地铁规划越来越完善,在交通中的地位越来越高,住房距离地铁站点的距离很大程度上影响着房子的升值潜力。
  • 公交距离:在没开地铁的地方,公交站点和公交线路就很重要了。

二、.配套完善性

  • 商业配套:现在的人都不可能自给自足,所以购物成为生活中的重要部分。距离银行、社区超市、大型超市和购物中心的远近非常影响幸福感。
  • 教育配套:距离幼儿园、小学和中学的距离,很大程度上影响孩子的安全性和大人的接送时间。
  • 健康配套:距离医院的距离有时候关系到挽救危急时刻的生命。
  • 生态配套:绿地、公园配套是住宅项目的重要附加值。

 

建议选择以下地段:

  1. 主城区成熟地段(不推荐市中心,发达国家大城市的市中心基本贫民化)
  2. 具有核心资源优势的地段(比如河湖生态景观、重点学校等)
  3. 具有交通优势的地段(离地铁站走路10分钟以内,现在有摩拜单车,可以在骑车10分钟以内)或者具有优秀交通规划的地段(地铁站、BRT即将开通的地方)
  4. 政府重点打造的区域(不仅要看政府怎么说,还要看政府怎么做)

 

四、如何选开发商?

为什么开发商的品牌很重要:

  1. 大开发商的工程质量比小开发商更高
  2. 大开发商的项目面临资金链断裂的风险更小
  3. 大开发商更重视服务的质量和口碑
  4. 大开发商一般有自己的物业公司,服务标准化程度更高(物业公司负责项目维护,关系到项目是否保值)
  5. 在二手房交易中,开发商品牌是溢价的重要因素

 

哪些开发商品牌是值得推荐的:

仅罗列中国房地产品牌价值排行榜前10的开发商:

  1. 中海地产,央企开发商,稳健,中国盈利能力最强开发商
  2. 恒大地产,中国销售额最高的开发商,发展迅速,以刚需为主
  3. 万科地产,中产阶级最青睐的开发商,企业治理水平一流
  4. 保利地产,央企开发商,军工背景
  5. 绿地地产,(不太熟悉)
  6. 万达地产,商业地产龙头老大,不过正在“去地产化”
  7. 华夏幸福,产业地产领导者,成长迅速
  8. 富力地产,(不太熟悉)
  9. 龙湖地产,产品力强,物业口碑很好
  10. 融创中国,发展迅速

 
在成都的话,龙湖、万科、中海口碑算是比较好的。
  

关于开发商品牌,请参考知乎大神的真知灼见:https://www.zhihu.com/question/21072995/answer/20677955 

2016年中国开发商品牌价值排行榜(中国房地产协会):http://www.fangchan.com/news/1/2016-09-21/6184223553437897223.html  


五、如何选具体项目?


投资房产,优先选择中小型社区(约1000户以下的社区):

大型社区,二手房供应量一般较大,尤其是部分新项目,新房还在不停供应,竞争相对激烈,租金水平不会太高,溢价能力有限。(当然,当风足够大,猪也能飞起来)
 


投资房产,优先选择60-100㎡的套一-套三户型:

  1. 房产投资总金额很大,这种户型资金占用小
  2. 一般来说,中小户型在二手市场需求大,因为改善型需求人士一般喜欢买新房
  3. 容易装修,需要投入的精力相对小
  4. 物业费、维护费等后期投入相对小
  5. 出租容易
  6. 转手容易

 

投资房产,应该选择清水房还是精装房:

  1. 如果需要出租的话,精装修更省事儿
  2. 如果不需要出租的话,清水房性价比更高

 

综上,最佳投资标的:

  1. 主城区(成都的话,天府新区和高新区限购,不在讨论范围)
  2. 离学校近,具有优秀景观资源
  3. 交通方便(地铁站附近,离主干道不远)
  4. 品牌开发商的项目(成都的话,首选龙湖、万科、中海、华润开发的房子)
  5. 中小型的社区(1000户以下)
  6. 60-100㎡的户型

 

初步拟了一个看房路线,待实地走访:

本文章为作者个人整理,亦借鉴了公共媒体的观点,仅供参考。因时间、政策变化和个体差异,观点的完整性和准确性可能存在不足,本网站不对任何采纳该观点所导致的后果负责:成都买房学院 » 2017年,如何投资房地产市场,成都适合吗?

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