如何看待成都2017年4月6日的土地拍卖及其影响

谢邀。高价的土拍结果是意料之中的,但是没想到能高出这么多。

为什么高价土地是必然结果?
一、除了保利和恒大,成都其他大型开发商在售项目很少,比如,万科主力项目5个(翡翠公园、万科城、理想城、锦西润园、第五城)、绿地3个(锦天府、绿地城、悦蓉公馆)、碧桂园2个(城市公园、海昌天澜)、万达2个(万达城、万达1号)、中海3个(熙苑、右岸、锦江城),这些项目一半分布在成都郊区二圈层,主城区的凤毛麟角,很多已经去化的差不多。为了存活下去,急需补货,所以这次土拍的开发商实力都很强。小开发商更是基本只能坐以待毙。
二、最近2-3年,成都是全国销售商品房面积最多的城市,所以是全国性布局开发商的必选城市。东部城市的开发商,以融创、阳光城为代表,享受到了东部城市房价快速上升的红利,资金储备较多,市场策略极为激进,所以在成都这种兵家必争之地表现积极。而且,相对于东部城市动辄2-3万的楼面价,成都1万多的楼面价“并不算贵”。所以这次土拍有很多新面孔,比如中南置地、融信、中国金茂、绿城,都是志在必得,所以拍出高价地也是不出意外了。

为什么这次地价太高了?
老成都人的印象里,城北二环外就是城中村,城北三环外就是不毛之地(有点夸张,现在还是有所改善)。任凭城南的房价翻了倍,城北的房价还是稳如山。这次让人大跌眼镜的是,城北的四环(绕城)外,土地楼面价达到了11000多。而且,来自江苏的中南置地首次到成都,就一连在北门拍了三块高价地,只能说像个“愣头青”。你要问哈在成都混了十多年的万科、中海、蓝光、保利,它们是万万不愿意的。
另一块地,武侯新城铁佛村的162亩地,之前因为熔断流拍,熔断价是12050。这次上市熔断价直接设置为17000多,也是黑心了。把中国金茂这样的优秀开发商套了进来。只想说,操盘这次土拍的是高手。

对于市场有何影响?
一、一定程度增加主城区的供给。今年在成都买房会发现,主城区并不好买,一些知名度高的楼盘基本没货,位置好的地方价格巨贵,反而是华府、大面这些郊区成交比较火爆,主城区的库存量并不高了。2017年已过四分之一,才迎来主城区的第一次土地拍卖,这次土拍一定程度上可以增加供给,缓解需求。
二、主城区新房全面豪宅化。一般地价占房价40-50%左右的比例,如果楼面地价12000-17000,预示着新房的价格可能在24000-34000左右。这样的价格在成都不可能做刚需,只能做高端。做高端的话,有钱人如果要买账,势必又要在规划、园林、户型、精装等方面加大投入,进一步推高售价。参考北京四环以内,新房数量极少,价格高达12-15万/平,几乎都是高端配置的豪宅——这是高价土拍的必然结果,这么贵的土地不可能修些瓦塌的房子。回到成都,武侯区西派城这个项目的打造可以被看作这种趋势的开端和典型,西派城优点和缺点同样明显,优点是主城区难得的大地块、大投入,缺点是周边环境,楼面地价6300,当时和周边二手房价差不多,后来均价卖17500还是照样抢购一空,所以成都的有钱人还是蛮多。知乎上年轻人太多,千万不要低估大妈的购买力。
三、存量房主导时代到来。新房如果豪宅化,基本就和年轻人无缘了。年轻人首次置业,二手房将成为主要选择。相较于新房的高价、偏远、配套不成熟,老成都的二手房位置好、交通方便、即买即住、有学校、性价比相对较高,除了房龄老,没有车位,还是可以考虑的。在北京的年轻人基本买二手房,80年代的老公房照样很受欢迎。
四、成都将进入卫星城时代。高地价导致的高房价,会导致主城区人口疏散。主城区的新房价格升高,二手房也会跟着水涨船高,只是不会像新房那样明显。对于预算紧张又想留在成都的群体,可以考虑郫县、温江、双流、龙泉、新都等卫星城,毕竟成都轨道交通规划还是比较完善的。

最后的点评:
一、ZF成为最大赢家,成交总价135亿,如果平摊到成都主城区约600万人口,相当于每人2250元。希望ZF加强投资地铁建设、绿化建设、学校建设,让成都更美好。
二、对于拍到土地的开发商,祝贺你们,你们不仅有实力,抽签的运气也很好。但是你们现在的心情肯定并不轻松,毕竟砸了三四十亿进去,每天的利息都是很多。
三、对于成都的购房者,大家加油哦。买房子,其实并不只是买房子本身,而是买这个房子带来的交通、学校、医疗、商业、就业配套资源。买一个城市的房子,就相当于买这个城市的股票。买不买,何时买都在于自己对城市未来的判断。有很多朋友期盼房价跌期盼了几年,内心深处我很同情他们。
四、在市场面前不讲情怀。中国内地是个统一的市场,你可以去拉萨自驾、穷游,有资格的西藏人就可以来成都买房子;你可以去厦门、天津看海、吃狗不理,福建、天津的开发商就可以来成都合法的买土地。有些本地人有点安逸惯了,还不太适应这种节奏,觉得毕业一年就该买房。殊不知,留在北上广的年轻人学历更高,能力更强,工作更拼,挤更挤的地铁,住更差的房子,忍更堵的交通,承担更高的房价,还是过来了,需要调整心态,想办法增加收入哈。我也对高房价不满,有什么方法能够解决呢?

个人观点,非喜请轻喷。

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