如何看待成都主城区2017年9月7日的6宗土地拍卖?

参与了其中2块土地的可行性研究工作,但没有拍到。既然土拍已经结束,就来分享一下对土拍的看法吧。

每次成都土拍都成为房地产行业和媒体的“狂欢”,但这次土拍具有更多不同的意义:
一、行业层面上,打破了传统的社区认知和形态
二、市场层面上,打破了房地产市场投机的逻辑
三、实质上刷新了成都的土地价格,房价走势迷茫
四、刷新了政府的土地市场操控能力

首先是行业层面上,有这几个影响:
1、 出让要求规定,土拍的新建住房都是精装修的成品房,意味着以后只有精装修的房子可以卖,所以装修行业面临洗牌。其实我好奇的是,别墅也会是精装修交付么?因为别墅的赠送面积特别大,一般一套400万的别墅,可能装修都要花600万。这样进一步提高了买房的成本和买房的门槛。
2、 以后,商品房和人才租赁住房可能在同一个小区里面。同样的小区,一部分人只需要支付低廉的租金,另一部分人可能支付了100多万的首付,每个月还要还1万多的月供,却同样在社区里面遛狗散步。我们不能低估人才公寓里面的“人才”的素质,但我们也不能高估商品房业主对这个的接受能力,这必然会发生很多矛盾,就像北京和深圳发生的。
3、 以后住房分为商品房和人才住房两个概念,这是否是一个信号,房地产市场会慢慢回归计划经济吗?其实我想问的是,到底什么样的人是人才,到底什么样的人才可以租赁人才公寓,选房的标准和方式是什么,真正的人才(一般收入不菲)买不起商品房吗,真正的人才愿意住这样的房子吗?这里面的灰色环节如何规避?

其次,这次土拍也许会打破传统的房地产投资逻辑
长期以来,房地产作为中国人投资的主要渠道,是有钱人资产升值的加速器,而且几乎没有落空过。这种投资逻辑,是基于中国快速城市化的过程中,有大量新韭菜或者接盘侠来接盘,接盘侠忍辱负重牺牲一辈子,就是为了买一套房。
但是,这次土地拍卖可能会打破这种逻辑,因为:新韭菜被政府割走了。仅这一次土地拍卖,就为政府增加了大约2300套人才租赁公寓,而且“租售同权”,人才租赁公寓和商品房是一样的精装修标准,享受商品房一样的学区权利,据说5年后还能按照开始的价格回购,年轻的接盘侠早已买不起价格高上天的商品房,肯定会打破头皮争夺人才公寓,谁还会去当接盘侠?房地产投资有可能变成有钱人之间的“空转”游戏。

第三,关于价格,这次土拍真是一次现代版的“掩耳盗铃”故事。
这次土地拍卖,名义上没有诞生新的单价楼面地王,但是拉了一下,如果把不可售部分(公租房)的土地成本和建安成本摊到可售部分上,这6块土地的实际楼面地价均价是19677元/㎡,已经打破了成都楼面地价记录N次。开发商拿到这么贵的地,首先想的是如何卖出高价,一是疯狂的做联排、叠拼等低密产品,二是疯狂的加配置,什么中央空调、地暖一起上。买新房成了有钱人的游戏。刚需要么买二手房,要么等人才公寓。

第四,关于政府的操控能力:
一直以来大家的认知是,公共设施和服务不是应该政府通过财政来承担么,为什么修建公租房、公共绿地等公共设施是开发商来承担,土地成本和建筑成本最终转嫁到购买商品房的业主身上。当然,如果要说政府和开发商一个愿打,一个愿挨,也说得过去。
  这次土拍,ZF名利双收,不仅在表面上“压制”了地价,同时赚了88亿的土地款,还不花1分钱收获了2300多套精装公租房,如果每套公租房价值100万,相当于获得了23亿的固定房产,这个由谁来负责分配?

其实最担心的是,土地价格的上涨幅度,不仅远超人们的收入上涨幅度,甚至远超房价的上涨幅度,这个何解?

本文章为作者个人整理,亦借鉴了公共媒体的观点,仅供参考。因时间、政策变化和个体差异,观点的完整性和准确性可能存在不足,本网站不对任何采纳该观点所导致的后果负责:成都买房学院 » 如何看待成都主城区2017年9月7日的6宗土地拍卖?

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