房地产市场二十年之新现象——成都某售楼部的三天观察

1998年,中国住房分配制度从实物分配转向货币化分配,释放了房地产市场的洪荒之力。到今年(2018年)已经二十年了。

20年里,各种新矛盾、新挑战、新政策层出不穷,但是到了2018年,又出现了一些前所未有的新变化,这种变化甚至是颠覆性的。

作为一个成都地产行业从业者,以3天的售楼部现场登记工作体验,带领大家管窥一下。

(大家很容易猜到这是哪个楼盘,说不定在门口还遇到过,就不要点破了;以下为正文,不代表公司意见,和公司没有任何关系)

——————————————————————————————

大家都知道,最近成都楼市很疯狂,充斥的新闻包括“开盘即售罄”“10万人抢400套房子”“中签率不到1%”“摇号中签率屡创新低”“置业顾问已死”之类的。

很多人会好奇,包括我自己,到底是什么样的人在成都买房?为什么这么多人买房?目前成都房地产市场真实到底是什么样子?房地产市场哪些正在发生变化?这些变化对每个人有什么影响?购房者应该何去何从


我们需要通过一些一线的、真实的、多角度的信息来做判断。所以一直想写一篇关于成都最近楼市的文章,但是因为去外地轮岗了几个月,信息不完整,也没有去排过号,不敢写。

好在这几天,被调到天府新区某网红大盘售楼中心帮忙负责签到处,三天的时间里过了12000多组来核验资料的买房者。

下面通过一些碎片化的信息来了解一下:

一、登记购房者的基本情况

根据成都最新的摇号购房政策,购房者需要在网上先进行登记,然后再到售楼部进行现场资料核验。据统计,该楼盘网上一共登记X万组,在第3天(现场登记共4天)到现场核验的购房者累计达到1.2万组。

这个数据不及主城区二环的某楼盘,是因为处在严格限购的天府新区,政策要求仅有天府新区户口或者在天府新区交满2年社保才可以登记,所以房票有限。但其实这个数据也很吓人了,推出房源X00多套,如果按网上登记数量算,中签率仅十五分之一,就是说,15个购房者才能抢到1套房。

二、登记购房者的主观感受

根据在签到处的主观感受,登记者大概分为以下几类:

第一类:70%25-35岁左右的中青年,要么单身,要么情侣小夫妻。

第二类:20%35-50岁左右的社会中坚,即常说的霸道总裁和多金大妈。

第三类:10%是耄耋老人或其他,主要帮在外地的孩子来交资料。

——这和之前预想的很不一样,因为这次推出的都是中大面积段的精装洋房,要是在以前不限购的房地产市场,至少60%是第二类客户。至于出现这种情况的原因,个人认为有两个:

一是,第二类客户要么因为已经有多套房,要么是因为学历等原因,无法在天府新区落户,失去购买资格;

二是,成都积极实施人才引进战略,一年已经通过学历落户引入17.62万年轻人,其中一半都落在天府新区,大量的又刚需又有房票的买房者入市。

另外一个小观察,来进行购房登记的成都人(包括新成都人)不仅衣着很时尚,打扮得体,而且颜值真的很高。12000多组,近20000多人,基本没见过比较邋遢的。

成都能吸引到这么多“高品质”高学历的年轻人,个人觉得成都真的是一个很有希望和前途的城市。

那些喊家里的老年人来登记的人,真的有点要不得,老年人又不会网上登记,又要复印各种证件,还要看懂各种复杂的流程,还要赶车、排队,真的难为了。

三、登记购房者的行为特征

这个就有点复杂了,不同的人呈现不同的特点,通过几个案例来了解一下:

1、  一个中年男人拿着手机心急火燎地跑到售楼部来问,请问这个楼盘是我网上登记的哪个楼盘?

——估计登记的楼盘太多了,自己功课也没有做,把自己搞乱了,到了哪里都不晓得。

2、  很多大妈,在网上已经登记成功了,边排队,边漫不经心地问,这个楼盘是好大户型,价格好多,好多层,是不是精装的

——为了买到房,对这些非常关键的信息,既关心,好像又不是很关心,真是怪。

3、  一个姐给他弟排号,登记了好多个楼盘,一直在说,冥冥之中觉得肯定能摇到这个楼盘。

——祝好运。

4、  问来签到的购房者,你有置业顾问吗?没有。你之前来看过吗?没有。

——佛系购房。

5、  很多来登记的买房者第一句话会说,我是刚需的!说出来有点“我爸是李刚!”的感觉。

——“刚需优先”政策已经人尽皆知,确实可以提高刚需群体的购房概率,所以其他普通购房者的摇中概率也大为降低。

买房者几乎不关心价格多少,只关心能否买到。(限价)

买房者几乎不关心户型优劣,只关心能否买到。(抢房)

四、开发商的烦恼

以前的开盘流程:开发商进行诚意登记——售楼部或者酒店开盘摇号——购房者选房——认购签约

一般开盘摇号仅一个晚上就能完成,诚意登记的购房者数量一般不会超过房源数量的2倍。

现在的开盘流程:开发商房源和价格公示(数天)——购房者网上登记(3天)——购房者现场核验资料(4天)——房管局核验资料(几天)——公证处摇号(几天)——售楼部或者酒店开盘摇号(几天)——购房者选房——认购签约

一个开盘下来,至少要二十几天,并且登记购房者数量可以达到房源数量的20倍。因为时间长、人数多,各种登记、核验(刚需/普通/人才/棚改)都需要耗费大量的人力物力。购房者来了,你不准备瓶装水不行吧,不准备点心零食不行吧,天气热不准备降温不行吧,排队太长不准备40个核验通道不行吧,不准备移动厕所不行吧,不准备500把椅子不行吧,户型图、总平图不准备几万份不行吧,停车场不够不行吧。

五、置业顾问的无奈

以前的房子销售流程:到访售楼部——置业顾问一对一接待——客户反复犹豫——置业顾问反复洗客——认购——签约

目前的房子销售流程:网上登记——现场核验——公证处摇号——公开选房——签约

从这个流程来看,好像基本没置业顾问啥事儿了。

第一,置业顾问就算接待了很多客户,但是客户不一定摇得上。按照平均运气,接待了15个有资格的客户,其中可能只有1个人能买得到,这个投入产出比好低。

第二,大量之前没来看过售楼部的客户可以通过一些公开渠道获取项目信息,毕竟房源、价格、装修标准、折扣信息(基本没有)都是公开的,需不需要置业顾问差别不大。

据说之前成都城东某个楼盘置业顾问集体辞职,保洁大妈担当销售职责,不知道是不是真的。至少俺们公司对待置业顾问还是非常不错的。

六、中介的低存在感

中介的存在价值在于两点:

一是信息的不对称性:中介有房源信息,有价格不对称性,有大量门店渠道,有客户资源;

二是控制二手房市场:二手房位置好,现房源,不用等待,可见即可得。

之前中介过的很滋润,但是这两点优势已经被目前的成都新房市场攻克:

一是,新房源信息是透明的,即房源、价格、装修标准、折扣信息,不存在不对称性;

而是,因为新房限价,一二手房价格倒挂,二手房并没有价格优势。

目前中介的两大法宝:

一是人海战术:在新房售楼部围堵,但一般没人理;

二是推售难卖的不限购房源:如视高区域、商业公寓、商铺等。

七、商机在哪里?

在进行现场登记的售楼部外面摆个复印机摊:2/张,一天复印5000张身份证、户口本,一天1万元入手。

本文章为作者个人整理,亦借鉴了公共媒体的观点,仅供参考。因时间、政策变化和个体差异,观点的完整性和准确性可能存在不足,本网站不对任何采纳该观点所导致的后果负责:成都买房学院 » 房地产市场二十年之新现象——成都某售楼部的三天观察

赞 (1)

评论 0

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址